Come la pandemia ha trasformato il nostro modo di abitare e perché la casa del futuro dovrà somigliare a una nuova “domus” contemporanea.
Nell’antica Roma, la domus patrizia era un luogo centrale della vita sociale e familiare: spazi aperti, luce naturale, aree verdi interne e una distribuzione degli ambienti che rifletteva status e identità. Le insulae, al contrario, erano edifici popolari sovraffollati, dove secondo ricostruzioni archeologiche potevano risiedere anche 40–60 persone per piano (fonte: Soprintendenza Archeologica di Ostia Antica). Già in epoca imperiale, dunque, l’abitare rappresentava una forma di stratificazione sociale. Un principio che attraversa la storia e arriva fino a noi: la casa come specchio della società.
Fino al 2019, per la maggioranza degli italiani la casa era diventata più un luogo “di servizio” che un ambiente di vita. Prima della pandemia, una parte consistente della popolazione trascorreva in casa meno di 3 ore al giorno da sveglio (fonte: ISTAT — Uso del Tempo, 2019). Le funzioni cruciali — lavoro, sport, socialità, cultura — erano esternalizzate. Il modello urbano spingeva a vivere fuori: palestre, coworking, centri benessere, ristoranti, musei. Intanto l’edilizia degli anni Sessanta e Settanta, costruita per accogliere le grandi migrazioni interne, aveva generato quartieri ad alta densità con alloggi standardizzati, spesso carenti dal punto di vista qualitativo. L’identità domestica si assottigliava mentre lo spazio privato si riduceva, e la casa smetteva di essere “un habitat”, diventando un contenitore funzionale.
L’arrivo della pandemia ha messo in discussione tutto. Improvvisamente le abitazioni sono diventate uffici, scuole, palestre, luoghi di cura e spazi di isolamento emotivo. Il 40% degli italiani ha giudicato la propria casa inadeguata alle nuove esigenze (fonte: Censis, Rapporto 2021) e il 27% delle famiglie ha dichiarato un aumento dei conflitti e dello stress legati alla convivenza improvvisamente forzata (fonte: Censis, 2021). Troppe abitazioni erano semplicemente inadatte a sostenere il peso della vita quotidiana: poca luce, scarsa ventilazione, assenza di spazi flessibili, isolamento acustico insufficiente. Un intero Paese si è trovato a dover fare i conti con il proprio modo di abitare, scoprendone fragilità ignorate per decenni.
Da quel momento si è assistito a una trasformazione profonda delle esigenze abitative. La casa non è più percepita come un “punto di transito”, ma come un ecosistema complesso che deve integrare lavoro, formazione, benessere psicologico, socialità e cura personale. Oggi il 15–20% degli italiani lavora stabilmente in modalità smart working (fonte: Banca d’Italia, Indagine Lavoro 2023), e questo richiede ambienti dedicati, luce naturale e comfort acustico. È aumentata del 30% la domanda di case con balconi o giardini (fonte: Immobiliare.it, Trend Mercato 2022). Cresce l’interesse per soluzioni immerse nel verde o comunque dotate di spazi esterni fruibili. E sono sempre più apprezzati gli edifici che integrano vegetazione e architettura, come il Bosco Verticale di Milano, che ospita oltre 20.000 piante distribuite su due torri residenziali (fonte: Boeri Studio, 2023), migliorando microclima e qualità dell’aria.
A questo cambiamento nelle preferenze si aggiunge una sfida tutta italiana: l’età del patrimonio immobiliare. L’81% degli edifici italiani è stato costruito prima del 1990 e oltre il 55% prima del 1970 (fonte: ISTAT — Censimento Edilizio 2021). Riqualificare è inevitabile: occorre intervenire su efficienza energetica, redistribuzione interna, illuminazione naturale, ventilazione, comfort acustico e presenza di spazi flessibili. Molti Paesi europei hanno già sviluppato modelli avanzati di conversione del patrimonio esistente: a Copenaghen e Amsterdam, ad esempio, il 30–40% delle nuove abitazioni nasce dal recupero di edifici industriali dismessi (fonte: European Housing Report 2020). Anche in Italia stanno emergendo interventi virtuosi che prevedono salette coworking condominiali, spazi comuni attrezzati, piccole palestre interne e aree verdi condivise.
Paralellamente, la progettazione delle nuove costruzioni evidenzia criticità sociali. In molte città i costruttori riducono le superfici interne al minimo per aumentare il numero di unità vendibili, generando camere troppo piccole, cucine-corridoio, soggiorni ridotti all’essenziale e mancanza di ambienti flessibili. Un’impostazione che entra in conflitto con le esigenze di una società che chiede più luce, spazi polifunzionali, comfort e vivibilità. Per questo molti urbanisti suggeriscono di introdurre nuovi standard minimi obbligatori: maggiore illuminazione naturale, superfici adeguate agli effettivi usi quotidiani, requisiti acustici più rigorosi, spazi jolly per lavoro e benessere. La Francia, ad esempio, ha aggiornato le proprie norme su altezze e superfici minime nel 2022 (fonte: Ministère de la Transition Écologique, 2022), mentre diversi Länder tedeschi stanno sperimentando modelli come il “Wohnzimmer-Plus”, che prevede soggiorni più ampi per integrare vita privata e lavorativa.
Le tendenze del mercato immobiliare confermano questa evoluzione: abitazioni con terrazzi, affacci luminosi e maggiore superficie utile sono sempre più richieste; cresce la domanda di immobili energeticamente efficienti; si spostano preferenze e investimenti verso contesti meno centrali ma più vivibili. È una trasformazione culturale: la casa torna a essere un elemento identitario, psicologico e sociale. Un ritorno inconsapevole all’idea della domus, non nella forma antica ma nel suo senso più profondo: un luogo in cui si intrecciano vita privata, benessere, relazione e qualità dell’abitare.
La pandemia ha mostrato che abitare bene non è un lusso ma una condizione essenziale per la salute individuale e collettiva. Progettare case migliori significa allora immaginare una nuova domus contemporanea: luminosa, flessibile, sostenibile, connessa con la natura e dotata di spazi capaci di sostenere la complessità della vita moderna. Un luogo che non sia un semplice contenitore, né un passaggio obbligato tra gli impegni quotidiani, ma una parte viva della nostra esistenza sociale. In altre parole: la vera casa del futuro.
